1. 모든 토지는 그 용도에 따라 토지의 종류를 구분하는데 관련법에 따라 다르게 부릅니다.
우선 지목이 있습니다. 바닷물로 잠길 수 있는 곳을 제외한 모든 토지는 지적공부에 등록하여 필지별로 관리되는데 이 토지들은 주된 용도에 따라 28개의 지목으로 정해집니다. 이것은 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의한 것입니다.
점포를 만들기 위한 건물을 지을 수 있는 토지는 대(垈)라는 지목으로 분류됩니다. 곡물을 재배하는 토지는 전(田)이 됩니다. 그런데 지목이 전이라고 해도 형질변경허가를 받는 경우 건축이 가능한 토지가 됩니다. 지목과 관계없이 건축할 수 있는 모든 토지를 통틀어 대지(垈地)라고 합니다. 이것은 건축법에 의한 것입니다.
그런데 토지를 어떻게 개발할 것이냐 아니면 다음 세대에게 넘겨주기 위해 어떤 방향으로 보전할 것이냐를 놓고 토지의 종류를 나누기도 합니다. 이것을 용도지역이라고 합니다.
2. 토지의 용도에 따른 용도지역 구분은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 것입니다.
용도지역이란 토지의 이용, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하여 토지를 경제적 ·효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하도록 국토교통부 장관, 시·도지사 또는 대도시 시장이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시·군 관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.
3. 용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉩니다.
가. 도시지역
도시지역은 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되는 지역으로서 그 지역에 대한 개발· 정비· 보전 등을 위하여 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 다시 나뉩니다.
주거지역은 거주의 안녕과 건전한 생활환경 보호를 위하여 필요한 지역입니다. 상업지역은 상업이나 그 밖의 업무 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역입니다. 공업지역은 공업의 편익을 위하여 필요한 지역이고 녹지지역은 자연환경, 농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역입니다.
나. 관리지역
관리지역은 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역입니다. 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 다시 나뉩니다.
보전관리지역은 자연환경 보호, 산림보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보, 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역입니다. 생산관리지역은 농업· 임업· 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역입니다. 계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용· 개발을 하려는 지역으로서 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역입니다.
관리지역의 성격은 토지 개발과 보전의 양쪽에 발을 걸친 회색지대라고 볼 수 있습니다.
다. 농림지역
농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 따른 농업진흥지역 또는 산지관리법에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위해 필요한 지역입니다.
라. 자연환경보전지역
자연환경보전지역은 자연환경· 수자원· 해안· 생태계· 상수원 및 문화재의 보존과 수산자원의 보호· 육성을 위해 필요한 지역입니다.
4. 도시지역인 주거지역· 상업지역 ·공업지역· 녹지지역은 더욱 세분하여 지정되거나 변경됩니다.
도시지역은 인구와 산업이 밀집되는 곳으로써 토지를 집약적으로 이용할 필요가 있습니다. 따라서 아래 표와 같이 토지용도에 따른 용도지역을 더욱 세분하여 지정합니다.
가. 주거지역
| 구분 | 내용 | |
| 전용주거지역 | 제1종 전용주거지역 | 단독주택 중심의 주거환경 보호 |
| 제2종 전용주거지역 | 공동주택 중심의 주거환경 보호 | |
| 일반주거지역 | 제1종 일반주거지역 | 저층주택(4층 이하, 단 단지형 연립주택 및 단지형 다세대 주택인 경우 5층 이하)을 중심으로 편리한 주거환경 조성 |
| 제2종 일반주거지역 | 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경 조성 | |
| 제3종 일반주거지역 | 중·고층 주택을 중심으로 편리한 주거환경 조성 | |
| 준주거지역 | 주거기능을 위주로 이를 지원하는일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역 | |
나. 상업지역
| 구분 | 내용 |
| 중심상업지역 | 도심· 부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역 |
| 일반상업지역 | 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역 |
| 유통상업지역 | 도시 내 및 지역 간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역 |
| 근린상업지역 | 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역 |
다. 공업지역
| 구분 | 내용 |
| 전용공업지역 | 주로 중화학공업· 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역 |
| 일반공업지역 | 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역 |
| 준공업지역 | 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능· 상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역 |
라. 녹지지역
| 구분 | 내용 |
| 보전녹지지역 | 도시의 자연환경· 경관· 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역 |
| 생산녹지지역 | 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역 |
| 자연녹지지역 | 도시의 녹지공간 확보· 도시확산의 방지· 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역 |
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