부동산 투자를 할 때에는 투자방향이 중요합니다. 투자방향이 정해져야만 내가 참여할 시장이 결정됩니다. 나에게 맞는 투자방향은 상대적일 수밖에 없습니다. 내가 처한 재정상황, 투자성향, 투자목적 등에 따라 투자방향이 달라집니다.
부동산 시장에서 투자방향을 말할 때 흔히들 차익형이냐 아니면 수익형이냐 그것도 아니라면 중간형이냐를 많이 묻습니다.
1. 시세차익형 시장
시세차익형 투자의 대표적인 시장은 아파트 시장입니다. 상승추세에 올라 탄 아파트 시장은 자산을 극대화하기에 가장 좋습니다. 그 예로 부동산 시장에 대한 징벌적 세금 부과 등 각종 규제 정책으로 인해 똘똘한 아파트 한 채가 효자라며 수요자가 몰린 아파트 시장에서는 최근 몇 년간 적게 잡아도 2배 이상의 가격 상승을 보는 건 흔한 일이 되었습니다.
이렇게 큰 시세차익을 가져다주는 아파트는 급기야 주택담보대출이나 임차인의 전세자금을 활용해서 실제 투입비용을 줄이는 레버리지 투자가 유행이었습니다.
그러나 반면에 그늘도 있습니다. 과유불급이란 말이 있듯이 임차인의 전세보증금을 활용한 갭 투자 규모가 지나쳐 빌라 수백 채를 보유한 사람이 제때 전세보증금을 돌려주지 못하고 파산하여 커다란 사회적 문제를 야기시키기도 했습니다.
요즘에는 몇몇 부동산 전문가들이 앞으로의 아파트 시장은 하락 추세에 놓이거나 최소한 횡보장을 보일 것이라는 전망을 하나 둘 내놓으면서 시세차익형을 염두에 두고 있던 투자자들의 발길을 무겁게 하고 있습니다.
2. 월세수익형 시장
또 하나의 투자방향은 수익형입니다. 이 월세수익형 투자는 많은 은퇴 투자자들의 꿈입니다. 은퇴 후 현금흐름이 좋지 않게 된 은퇴 투자자에게는 따박따박 받는 월세가 경제적 자유를 가져다줄 것으로 기대되기 때문입니다.
아파트가 대표적인 시세차익형 투자 상품이라면 월세수익형 상품으로는 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등이 있습니다.
이들 상품의 특징으로는 월세라는 현금흐름이 매력적이지만 시세차익은 미미하거나 경우에 따라서는 시세가 떨어지는 경우도 많다는 겁니다.
예를 들면 감가상각은 둘째치고라도 월세가 하락하는 경우에도 가만히 앉아서 재산손실을 감수해야 합니다. 예를 들면 월세 150만 원인 4억 원짜리 상가가 있다고 가정하겠습니다. 이 상가의 수익률은 4.5%입니다. 그런데 어떤 이유로 월세가 150만 원에서 100만 원으로 줄어든다면 어떻게 되나요? 기대수익률은 4.5%이기 때문에 상가 가격은 약 2.7억 원으로 절반 가까이나 떨어지게 됩니다.
그래서 코로나 시국에 많은 상가 임대인들이 상가를 공실로 놔두더라도 월세는 줄이려 하지 않았던 것입니다.
3. 수익형과 차익형의 중간 시장
시세차익과 월세수익을 동시에 볼 수 있는 중간형으로 대표적인 시장은 꼬마빌딩입니다. 그러나 초기 투자비용이 많다 보니 이 시장에 진입하기가 쉽지 않은 단점이 있습니다. 물론 꼬마빌딩이 아니더라도 배후수요가 두터워 지속적인 월세 상승이 예상되는 상가 같은 경우나 실입주 수요가 많은 지식산업센터와 같이 틈새시장도 있습니다. 그러나 많은 공부를 한 후가 아니면 투자시장에 진입하기가 쉽지 않습니다.
이처럼 어렵기만 하고 갈수록 불확실성이 심화되고 있는 부동산 시장에서 나에게 맞는 투자방향을 먼저 정하는 게 중요합니다. 그 다음에 여유가 된다면 차익형과 수익형의 어느 한쪽으로만 치우치지 않고 지속적인 경제적 자유를 이루기 위해서 자산증식도 하고 현금흐름도 확보하기 위한 수익형과 차익형의 균형된 포트폴리오를 구성해야 할 것입니다.
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