도시도 오래되면 낡아집니다. 마치 인간의 생로병사처럼 번영과 쇠락의 흐름에서 자유로울 수 없습니다. 오래되고 낡아 버린 도시에서는 살기가 불편합니다. 그렇다고 낡아버린 도시를 버리고 무작정 신도시를 새로 만들기도 어렵습니다.
도시 및 주거환경정비법은 이런 낡은 도시의 기능을 회복하고 주거기능이 불편한 지역을 정비하기 위해 만들어졌습니다. 노후· 불량 건축물을 효율적으로 개량하고 주거환경을 개선하려는 것입니다. 한 마디로 쇠락해가는 도시에 새 생명을 불어넣는 방편의 하나입니다.
이처럼 도시의 기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하여 도시 기능을 회복하려는 사업을 정비사업이라고 하는데 정비사업에는 세 가지가 있습니다.
1. 정비사업의 종류
첫째, 주거환경개선사업입니다. 도시 저소득 주민이 집단 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후· 불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전· 정비· 개량하기 위한 사업입니다.
단독이나 다세대 주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설이나 공동이용시설 확충만을 통한 주거환경개선사업을 할 경우에 건축물은 철거대상이 되지 않습니다.
둘째, 재개발사업입니다. 정비기반시설이 열악하고 노후· 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역· 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업입니다.
주택을 대상으로 하는 주거환경개선사업이나 재건축사업과 달리 상가, 공장 등을 대상으로도 재개발사업이 가능합니다.
셋째, 재건축사업입니다. 정비기반시설은 양호하나 노후· 불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다.
이 세 가지 사업을 나누는 기준을 크게 건축물, 정비기반시설 및 공동이용시설의 노후화 또는 불량 정도라고 해도 무방합니다.
예를 들면 재건축사업 구역은 주거환경개선사업이나 재개발사업과 달리 정비기반시설은 양호합니다. 즉, 노후·불량 건축물만 이 사업의 고려대상입니다. 따라서 사업비가 다른 사업에 비해 적게 소요되기 때문에 사업성이 제일 높다고 할 수 있습니다.
반면에 주거환경개선사업 구역은 정비기반시설도 극히 열악하고 노후·불량 건축물이 과도하게 밀집된 지역입니다. 흔한 예로 속칭 달동네를 들 수 있습니다.
여기에서 정비기반시설은 도로· 상하수도· 공원· 구거· 공용주차장· 공동구 그밖에 주민생활에 필요한 열· 가스 등의 공급시설을 말합니다. 공동이용시설이란 주민이 공동으로 사용하는 놀이터· 마을회관· 공동작업장· 탁아소· 노유자시설 등을 말합니다.
2. 노후· 불량건축물의 정의
그러면 개인의 재산이면서 정비사업을 결정짓는 데 가장 중요한 요인인 노후· 불량 건축물에 대해 알아보겠습니다. 당연히 노후·불량 건축물은 정비사업을 하면서 철거대상이 됩니다.
일반적으로 노후·불량 건축물이란 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물을 말합니다.
노후·불량 건축물의 범위를 좀 더 구체적으로 알아보면 다음과 같습니다.
내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계· 시공으로 구조적 결함이 있는 건축물로서, 건축물을 건축하거나 대수선 할 당시 건축법령에 따른 지진에 대한 안전 여부 확인 대상이 아닌 건축물로서 다음 하나에 해당하는 건축물입니다.
① 급수· 배수· 오수 설비 등의 설비 또는 지붕· 외벽 등 마감의 노후화나 손상으로 그 기능을 유지하기 곤란할 것으로 우려되는 건축물
② 안전진단기관이 실시한 안전진단 결과 건축물의 내구성· 내하력 등이 국토교통부장관이 정하는 기준에 미치지 못할 것으로 예상되어 구조 안전의 확보가 곤란할 우려가 있는 건축물
또 특별시· 광역시· 특별자치시· 도 ·특별자치도· 또는 인구 50만 이상 대도시의 조례로 정하는 건축물로서 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물도 노후·불량 건축물이라고 합니다.
① 주변 토지 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치할 것
② 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것
여기에서 위 시·도조례로 정할 수 있는 건축물은 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물입니다.
첫째, 건축법에 따라 해당 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달되거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시·군 계획시설 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
둘째, 공장의 매연· 소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역에 있는 건축물
셋째, 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수· 보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
③ 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 시·도 조례로 정할 수 있는 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물
첫째, 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정한 기간이 지난 건축물
둘째, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 규정에 의한 도시·군 기본계획의 경관에 관한 사항에 어긋나는 건축물
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