맹지 활용을 위한 지역권을 설정 등기할 때 납부하는 등록면허세

도로와 조금이라도 맞닿은 부분이 없어 토지활용이 극히 제한되어 있는 토지를 맹지라고 합니다.  건축법에 의하면 도로에 2m 이상 접하지 않으면 건축이 불가능한데  사방이 다른 소유자의 땅으로 둘러싸여 있으므로 건축은 물론 다른 용도로도 활용하기가 어렵지요. 지적도상으로 도로에서 진입할 수 없지만 실제로는 사람은 다닐 수 있고 차량으로 들어갈 수 없는 토지인 경우가 많습니다.

 

이런 맹지를 가지고 있는 토지소유자 입장에서는 인접 토지를 사용하기 위해 그 토지 소유자로부터 승낙을 받아야겠지요. 이럴 경우 다른 토지 위에 지역권을 설정하여 맹지를 이용하기도 하는데, 지역권은 민법상 물권으로서 등기를 해야 합니다. 이런 등기 행위 자체에 대한 조세가 등록면허세이죠.

 

누가 부담하나

등기 등록에 대한 면허세는 소유권과 소유권이외의 권리의 취득 이전 변경 또는 소멸 등을 등기 등록하는 경우에 그 등기 등록을 받은 자, 즉 권리자에게 지자체가 과세하는 지방세입니다. 지역권에서 권리를 받은 자는 맹지 소유자로서 지역권자가 되며 지역권을 준 사람은 지역권 설정권자로서 인접 토지소유자가 됩니다. 따라서 권리자인 맹지 소유자에게 과세됩니다.

 

납세의무자에 대해 좀 더 알아보면 재산권 기타 권리의 취득 이전 변경 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 등록받는 권리의 외형상 권리자를 말합니다.

 

공동명의 등기에 대하여는 해당 수인이 연대납세 의무가 있습니다. 채권자가 등기권리자 또는 등기의무자 지위를 대신하여 하는 등기인 대위등기에 대해서는 대위권자가 아닌 그 권리의 소유자가 납세의무자가 됩니다.  예를 들면 갑 소유의 미등기 건물에 대한 채권을 확보하기 위하여 법원의 판결에 의한 소유권 보존 등기를 갑의 명의로 등기할 경우의 등록면허세 납부의무는 갑에게 있는 것입니다.

 

소멸 변경등기에 대한 납세의무자는 권리의 변경 시에는 변경권자, 권리의 소멸 시에는 말소권자가 납세의무자가 됩니다. 그리고 가압류 가처분 등 법원의 명령에 의한 촉탁등기는 등기 등록을 받는 권리자가 납세 의무를 가집니다.

 

과세표준은 어떻에 되나

등록면허세는 지자체에서 부과하는 지방세인데 구체적으로는 과세주체가 도지사, 구청장이며 도세, 구세(특별시, 광역시의 경우)가 됩니다. 또 다른 특징으로 권리의 취득이나 이전을 위한 등기 등록을 할 때 취득가액을 과세표준으로 하는 종가세와 권리의 변경이나 소멸 등의 건수를 과세표준으로 하는 종량세도 있습니다.  물론 납세의무자가 과세표준과 세액을 신고함으로써 확정되는 신고주의 조세입니다.

 

과세 표준은 부동산 가액, 채권금액, 기타금액 그리고 건수를 기준으로 하는 경우가 있습니다. 부동산 가액으로 과세표준을 정하는 등기로는 소유권, 지상권, 지역권과 각각에 대한 가등기가 있습니다. 일반적으로 등기 등록 당시의 가액으로서 등기등록자의 신고가액으로 하는데 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 합니다. 이때의 시가표준액은 취득 당시가 아니라 등기 등록 당시의 시가표준액입니다.

 

참고로 지역권의 경우 인접토지(승역지) 위에 지역권을 설정하되 맹지(요역지)의 부동산 가액을 지역권의 과세표준으로 한다는 점을 유의해야 합니다.

 

그러나 다음의 경우에는 사실상 취득가액을 을 기준으로 합니다.  다만 등기 등록 당시에 자산 재평가 또는 감가상각 등으로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 합니다. 이 경우 변경된 가액이란 등기 등록일 현재 법인장부나 결산서 등에 의해 입증이 되는 가액을 말합니다.

1) 국가, 지자체 또는 지방자치단체조합으로부터 의 취득

2) 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3) 공매방법에의한 취득

4) 판결문에 의하여 입증된 취득

5) 법인장부상 입증된 취득

6) 부동산 거래신고 등에 관한 법률의 규정에 의하여 신고서를 제출하여 검증이 이루어진 취득

 

채권금액으로 과세표준을 정하는 부동산 등기에는 저당권, 가압류, 가처분, 경매신청 등기와 저당권 등기에 대한 가등기가 있습니다. 저당권, 압류와 같이 일정한 채권금액이 있는 경우에는 해당 채권금액을 과세표준으로 합니다. 근저당의 경우에는 채권최고액을 과세표준으로 합니다.

가압류, 가처분의 경우 일정한 채권 금액이 없으므로 채권의 목적이 된 것의 가액, 또는 처분제한의 목적이 된 금액을 그 채권금액으로 봅니다.

 

기타 금액 기준으로는 전세권과 전세권 가등기는 전세금액을, 부동산임차권과 부동산임차권 가등기는 보증금이 아닌 월 임대차금액을 과세표준을 합니다. 

 

건수 기준으로는 아래의 변경등기 매 1건을 과세 표준으로 합니다. 다만 전세권, 저당권 등 당초 과세표준이 증가되는 변경등기는 제외합니다.

 

변경등기 예시 : 구조변경, 용도변경, 지목변경, 권리자 성명 및 주소변경, 단순 표시변경, 면적 감소 변경, 저당권에 있어 채무자 변경, 저당권 등 채권금액의 감소 변경 등

 

말소, 멸실 등 소멸등기도 건수를 과세표준으로 하며 토지의 합필 및 건축물 합병 등기를 할 경우에는 매 1건을 과세표준으로 합니다.

 

세율은 어떻게 되나

등록면허세율은 일반세율과 중과세율이 있습니다. 부동산 등기는 표준세율로서 50% 범위 내에서 가감 조정할 수 있습니다. 부동산 이외의 등기 등록은 2/1000로서 일정세율입니다.

 

따라서 지역권의 경우 요역지인 맹지의 소유자가 맹지의 부동산 가액인 과표에 대하여 세율 2/1000을 곱하여 세액을 계산한 후 신고납부하게 됩니다.

 

<참고 : 표준세율>

권리별	등기원인		과세표준	세율	비고
소유권	보존등기		부동산 가액	8/1000
	이전등기	무상이전	부동산 가액	15/1000	비영리사업자 포함
		상속이전	부동산 가액	8/1000	농지포함
		그 밖의 이전	부동산 가액	20/1000	주택은 취득세 표준세율(10/1000~30/1000)의 100분의 50을 곱한 세율
지상권	설정 및 이전		부동산 가액	2/1000
저당권	설정 및 이전		채권금액	2/1000	지상권 전세권을 목적으로 등기하는 경우 포함
지역권	설정 및 이전		요역지 부동산 가액	2/1000
전세권	설정 및 이전		전세금액	2/1000
임차권	설정 및 이전		월 임대차 금액	2/1000
경매신청			채권금액	2/1000
가압류, 가처분			채권금액	2/1000	부동산에 관한 권리를 목적으로 하는 등기 포함
가등기			부동산가액, 채권금액 등	2/1000	부동산에 관한 권리를 목적으로 하는 등기 포함
그 밖의 등기			매 1건당	6,000원	소멸 및 변경 등기 등