등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다. 혹시나 있을지 모르는 거짓이나 부실한 등기를 방지하려는 목적입니다.
등기권리자와 등기의무자를 살펴보면 등기청구권을 가지고 있는 사람, 즉 등기신청에 협력할 것을 요구할 수 있는 권리를 가진 사람이 등기권리자입니다. 당연히 반대편에 있는 사람은 등기의무자가 됩니다. 등기의무자는 등기절차에 협력할 의무를 부담하는 자입니다.
좀 더 살펴보면 신청된 등기가 행하여졌을 때 형식상 권리를 취득하거나 이익을 받는 자가 누구냐에 따라 등기권리자와 등기의무자가 구분됩니다. 등기권리자는 등기부의 기록 형식상 권리를 얻거나 이익을 받는 자입니다. 등기의무자는 권리를 잃거나 불이익을 받는 자입니다.
예를 들면 부동산 매매가 있었을 때 매도인은 등기의무자가 되고 매수인은 등기권리자가 됩니다. 부동산 거래는 이전등기까지 마쳐야 종결됩니다. 그래서 매도인과 매수인이 등기소에 같이 가서 등기 신청해야 합니다. 물론 매도인의 위임을 받아 매수인 혼자서 갈 수도 있지만 이럴 경우에도 공동 신청하는 게 됩니다. 위임장을 받았기 때문입니다.
그런데 甲이 그 명의로 된 부동산을 乙에게 매도한 뒤 사망한 경우가 있다면 이전등기는 어떻게 할까요? 물론 甲의 상속인 丙이 있다고 가정합니다.
등기신청은 등기명의인이 될 수 있는 자격을 갖춘 자가 해야 합니다. 이것을 등기신청의 당사자능력(등기신청적격)이라고 합니다. 예를 들면 자연인이 아닌 태아의 이름으로 등기를 신청할 수 없는 것입니다.
망자의 경우에도 예외는 아닙니다. 등기 원인행위인 매매를 한 후 사망하였으나 등기를 신청할 때에는 등기신청 당사자 능력이 인정되지 않습니다.
일반적으로 생각하면 포괄승계인인 상속인이 피상속인의 권리와 의무를 승계하므로 상속인 丙이 상속등기를 한 후 매수인 乙 앞으로 이전등기를 해야 할 것처럼 보입니다. 그러나 법에서는 이럴 경우에는 상속인에 의한 신청이 가능하도록 하였습니다.
결론부터 보면 甲이 그 명의로 된 부동산을 매도한 뒤 단독상속인 丙을 두고 사망한 경우, 丙은 상속등기를 할 필요 없이 자신을 등기의무자로 하여 甲에서 직접 乙로의 이전등기를 신청할 수 있습니다.
이미 존재하고 있는 등기원인에 대하여 그에 따른 등기신청을 하지 않은 상태에서 상속이 개시된 경우에는 등기권리자든 등기의무자든 그 지위를 승계한 상속인이 피상속인을 갈음하여 행하는 등기신청이 상속인에 의한 등기신청입니다.
등기신청절차를 보면 아래와 같습니다.
등기의무자가 사망한 경우에는 그의 상속인과 등기권리자가 공동으로 등기를 신청하며, 등기권리자가 사망한 경우에는 그의 상속인과 등기의무자가 공동으로 등기를 신청합니다.
피상속인이 생전에 체결하여 작성한 매매계약서 등을 등기원인 정보로서 제공해야 하며, 상속등기와 달리 등기의무자의 권리에 관한 등기필 정보를 신청정보에 기록해야 합니다.
또한 피상속인이 신청할 등기를 상속인이 신청할 경우에는 신청정보에 상속인 신분을 증명하는 시∙구∙읍∙면의 장의 정보나 기타 상속을 증명할 만한 정보를 제공해야 합니다.
당연히 상속인에 의한 등기신청의 경우에는 신청정보상의 등기의무자의 표시(상속인 성명, 주소, 주민등록번호)와 등기부상 등기의무자의 표시(피상속인의 성명, 주소, 주민등록번호)가 서로 일치하지 않아도 각하사유에 해당하지 않는 것입니다.
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