임대차 기간이 끝나서 이사를 가려고 하는데 임대인이 보증금 반환을 자꾸 미루는 바람에 이러지도 저러지도 못하는 곤혹스러운 경우가 있을 수 있습니다. 이럴 때에는 임차인을 위하여 보증금 반환을 확보하고 거주이전의 자유를 보장하기 위해 주택임대차 보호법에서 보장한 '임차권등기명령 신청'을 이용할 수 있습니다.
이 '임차권등기명령 신청'에 대해 기본적으로 알고 있어야 할 상식 7가지를 정리해 보았습니다.
1. 임차권등기명령 신청은 임차인 단독으로 할 수 있습니다.
일반적으로 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청합니다. 임차주택에 대해 보증금을 확보하기 위한 수단으로 전세권을 설정하려면 임대인의 동의가 필요한데 이 동의를 얻기가 어려워 실질적으로 개인 간 임대차 계약에서는 전세권 등기를 보기 어렵습니다. 그러나 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 임대인의 동의 없이 임차인 단독으로 신청하는 것입니다. 물론 임대차기간 중 임차권이 양도된 경우에는 현재 임차인인 양수인이 신청합니다.
2. 보증금 일부를 반환받지 못한 경우에도 임차권등기명령 신청을 할 수 있다.
임차권등기명령 신청은 2 가지 조건이 동시에 성립해야 합니다. 첫째, 임대차기간이 만료되어야 합니다. 따라서 임대차기간에는 임차권등기명령 신청을 할 수 없습니다. 둘째, 보증금을 반환받지 못한 것입니다. 여기에서 보증금은 전부 뿐만 아니라 일부를 돌려받지 못한 경우에도 임차권등기명령 신청이 가능합니다.
3. 임차권등기를 마칠 때까지 주소이전이나 이사를 하면 안됩니다.
주택임대차 보호법에서는 등기를 하지 않더라도 주택 인도과 주소이전을 하고 확정일자를 받으면 각각 다음 날부터 대항력과 우선변제권을 인정해줍니다. 이 권리를 유지한 상태에서 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 주소이전이나 이사를 하게 되면 종전에 취득하였던 대항력과 우선변제권이 사라지므로 임차권등기명령 신청에 의한 임차권등기가 마쳐질 때까지 주소이전이나 이사를 하면 안 됩니다.
그러나 임차권등기를 마친 이후에도 당초 임대차기간을 초과하여 계속 거주하게 된다면 임대인에 대하여 차임 상당의 부당이득 반환 의무가 발생합니다.
4. 임대주택의 소재지 관할 지방법원에 신청합니다.
임차권등기명령 신청은 임차주택 소재지 관할 지방법원에 신청합니다. 임차권등기명령 신청정보에는 다음 내용들이 기재되어야 합니다. 1) 사건의 표시 2) 임차인과 임대인의 성명, 주소 3) 임차인의 주민등록번호 4) 임차주택의 표시 5) 반환받지 못한 보증금액 및 차임 6) 신청취지와 이유 7) 첨부서류 표시 8) 연월일 9) 법원의 표시 등입니다.
법원은 임차권등기명령 여부를 심리하여 이유가 있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령하고 이후 지체 없이 임차주택 소재지를 관할하는 등기소에 판결서 등본을 첨부하여 임차권 등기를 촉탁하게 됩니다.
각 지방법원 홈페이지에서 관련 양식을 참고할 수 있습니다.
출처 : 서울중앙지방법원 홈페이지
5. 임차권등기말소와 보증금 반환은 동시이행 관계가 아닙니다.
일반 계약에서처럼 채권과 채무가 동시에 이행되어야 하는 것이 아닙니다. 보증금 반환이 먼저 이루어져야 임차권등기말소를 할 수 있으므로 보증금 확보가 더욱 확실합니다. 등기 이후 실제 반환 시까지의 법정이자나 등기비용도 청구할 수 있습니다.
6. 임차권등기 후 부득이한 경우에는 강제경매를 신청할 수 있습니다.
임차권등기명령 신청에 의한 임차권등기를 마쳤는데도 이후 계속 임대인이 보증금 반환을 미룰 경우에는 임대보증금 반환에 대한 소송을 제기한 후 그 판결을 가지고 부동산 강제경매를 신청할 수 있습니다.
7. 임차권등기가 소멸시효중단 사유는 아닙니다.
소멸시효란 독촉하지 않은 상태에서 일정기간이 지나면 채권이 사라지는 법적 효과를 말합니다. 임대차에서 보증금의 소멸시효 기간은 10년입니다. 따라서 소멸시효 중단의 효력을 갖는 가압류 등과 달리 임차권등기는 등기부에 등기됨에도 불구하고 10년이 지나면 소멸시효가 완성되어 보증금 채권이 사라집니다. 따라서 임차권등기를 해놓았다고 방심해서는 안되며 내용증명 등 법적 효력이 있는 방법으로 지속적인 독촉이 필요합니다.
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