재테크 시장에 대한 관심이 식을 줄 모릅니다. 오히려 더욱 뜨거워지고 있습니다. 재테크 시장에는 여러 가지가 있겠지만 양대 시장을 들라면 부동산 시장과 주식 시장이라는 것에 대해 다른 의견은 없을 겁니다.
그런데 주식시장과 달리 부동산시장에 대하여는 단순히 시장의 관점에서만 볼 수 없는 미묘한 감정들이 시장바닥에 깔려 있습니다. 사려는 사람과 팔려는 사람이 흥정해가며 부대끼는 시끌벅적한 시장만이 아니라 다른 시장에서는 볼 수 없는 더욱 엄격한 이념적인 잣대나 윤리적인 기준이 등장하기도 합니다.
부동산 시장은 왜 이런 모습을 보일까? 진단이 있으면 처방이 있다지만 어려운 질문인 것 같습니다. 우선 부동산 시장의 특성을 대한 이론들을 정리해보도록 하겠습니다.
부동산, 특히 토지가 가지고 있는 물리적인 특성으로는 크게 부동성, 영속성, 부증성, 개별성, 인접성 등이 있습니다. 이 특징들은 선천적이고 본질적이며 불변적입니다.
여기에서는 부동성에 대해 알아보고자 합니다.
부동성이란 부동산의 위치를 인위적으로 이동시키거나 지배하지 못한다는 특성을 말합니다. 부동산의 가장 큰 특징입니다. 이처럼 부동산의 위치가 고정되면 그 주변에서 무엇이 있는지, 무슨 일이 일어나고 있는지가 중요하게 됩니다. 이런 환경조건들이 부동산 가격에 영향을 미치게 되는데 이를 외부효과라고 합니다. 또한 부동산은 그 위치에 따라 길 하나 건너서 용도지역 지정 등이 달라지고 그 이용 상태도 달라질 수 있습니다.
이 부동성은 동산과의 구별 기준이 됩니다. 따라서 부동산 권리의 공시방법이 동산과 다르게 되는 이론적 근거가 됩니다.
이런 부동성은 부동산활동 및 부동산 현상을 국지화 시킵니다. 지역마다 거래관행이나 임대료, 기대이율 등이 다르게 됩니다. 그래서 감정평가를 할 때에는 지역분석이 중요하게 됩니다.
지역적으로 세분화된 하위시장이 등장하는 것도 부동성 때문입니다. 예를 들면 아파트 거래시장이라는 상위 시장에 대하여 강남지역 아파트 거래시장과 강북지역 아파트 거래시장이라는 하위시장이 파생되는 겁니다. 그래서 임장활동, 정보활동, 중개활동, 입지선정 활동 등 부동산 활동이 중요하게 됩니다.
부동성은 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만듭니다. 원활한 시장기능을 유지시키기 위해 감정평가의 중요성이 제기됩니다.
또한 부동성은 토지의 이용방식이나 입지선정에 영향을 미치는 데 부동산을 인근 지역의 환경에 적합하게 이용해야 하는 데 그렇지 못할 경우에는 경제적 감가의 근거가 됩니다.
동산과 비교할 때 사회적 심리적 요인에 의한 영향이 상반되게 작용합니다. 사회적으로 불안이 높아지면 부동산에 대한 소유 본능이 위축되는 것입니다.
일반상품과 같이 샘플을 만들거나 진열하여 판매할 수 없으므로 부동산을 유통시키기 위한 기구로서 부동산 중개업이 필요한 이유가 됩니다.
부동산 가격은 소유권, 기타 권리 및 이익의 가격이며 담보가치의 안정성을 제공하는데 지방자치 단체의 부동산조세수입 근거가 되는 것도 부동성 때문입니다.
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