개인이 주택을 취득할 때에는 다주택자에 대하여 다양한 취득세 중과세율을 적용합니다. 참고로 법인은 다주택 여부와 상관없이 모두 12%로 중과세됩니다. 개인의 취득세 중과세율을 결정하는 두 가지 기준이 있는데 하나는 주택 수이고 다른 하나는 해당 주택이 조정대상지역에 있는지 여부입니다.
주택 수와 조정대상지역 여부에 대한 몇 가지 경우를 놓고 각각의 중과세율을 알아보겠습니다.
1) 1세대 1주택자로서 조정대상지역 밖 주택을 취득하여 2 주택이 되는 경우 : 표준세율 1~3% 적용
* 참고로 위 표준세율은 1세대 1주택에만 적용되는 것으로 주택 취득가액(과세표준액)을 기준으로 6억 원 이하, 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하, 9억 원 초과로 구분하여 각각 10/1000, 차등/1000, 30/1000을 적용합니다.
2) 1세대 1주택자로서 조정대상지역 안 주택을 취득하여 일시적 2 주택이 된 경우 : 표준세율 1~3% 적용
* 일시적 2주택은 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 상태에서 이사, 학업, 취업, 직장 이전 등의 사유로 신규로 1 주택을 추가 취득한 후 3년 (종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 1년) 이내에 종전 주택을 처분하는 경우 해당 주택을 말하며 조합원입주권, 주택분양권 1개를 소유한 1세대가 그 조합원입주권, 아파트분양권을 소유한 상태에서 신규주택을 취득하는 경우에는 해당 조합원입주권, 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2 주택 기간을 기산함
3) 1세대 1주택자로서 조정대상지역 안 주택을 취득하여 2 주택이 되는 경우 : 중과세율 8% 적용
4) 1세대 2주택자로서 조정대상지역 안 주택을 취득하여 3 주택이 되는 경우 : 중과세율 12% 적용
5) 1세대 2주택자로서 조정대상지역 밖 주택을 취득하여 3 주택이 되는 경우 : 중과세율 8% 적용
6) 1세대 3주택자로서 조정대상지역 밖 주택을 취득하여 4 주택이 되는 경우 : 중과세율 12% 적용
이를 표로 정리하면 다음과 같습니다.
| 구 분 | 1주택 | 2주택 | 3주택 | 4주택 이상 |
| 조정대상지역 주택 취득 시 | 1~3% | 8% | 12% | 12% |
| 비조정대상지역 주택 취득 시 | 1~3% | 1~3% | 8% | 12% |
위의 중과세율 적용 대상에서 제외되는 경우도 있습니다. 정리하면 아래와 같습니다.
1) 시가표준액 1억원 이하인 주택
다만, <도시 및 주거환경정비법>에 따른 정비구역으로 지정· 고시된 지역 또는 <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외
2) <공공주택특별법>에 따라 지정된 공공주택사업자가 공공매입임대주택으로 공급하기 위하여 취득하는 주택(신축 또는 개축하여 공급하는 경우 포함)
다만, 취득일로부터 2년이 경과할 때까지 공공매입임대주택으로 공급하지 않거나 공공매입임대주택으로 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각· 증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우에는 제외
3) <노인복지법>에 따른 노인복지주택으로 운영하기 위해 취득하는 주택
다만, 정당한 사유없이 취득일로부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 않거나 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각· 증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외
4) <문화재보호법>53조 1항에 따른 국가등록문화재에 해당하는 주택
5) <민간임대주택에 관한 특별법>에 따른 임대사업자가 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위해 취득하는 주택
다만 정당한 사유없이 취득일로부터 2년이 경과할 때까지 공공지원민간임대주택으로 공급하지 않거나 공공지원민간임대주택으로 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각· 증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외
6) <영유아보육법>에 따른 가정어린이집으로 운영하기 위해 취득하는 주택
다만, 정당한 사유없이 취득일로부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 않거나 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각· 증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외
7) <주택도시기금법>에 따른 주택도시기금과 <한국토지주택공사법>에 따라 설립된 한국토지주택공사가 공동으로 출자하여 설립한 부동산 투자회사 또는 한국자산관리공사가 출자하여 설립한 부동산 투자회사가 취득하는 주택으로서 취득 당시 다음의 요건을 모두 갖춘 주택
가) 해당 주택의 매도자가 거주하는 주택으로서 해당 주택 외에 매도자가 속한 세대가 보유하고 있는 주택이 없을 것
나) 매도자로부터 취득한 주택을 5년이상 매도자에게 임대하고 임대기간 종료 후에 그 주택을 재매입할 수 있는 권리를 매도자에게 부여할 것
다) 시가표준액이 5억원 이하 주택일 것
증여처럼 무상으로 취득할 경우에는 어떨까요?
조정대상지역 안에 있고 시가표준액이 3억 원 이상인 주택을 무상(상속은 제외)으로 취득할 때에는 40/1000을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율(20/1000)의 400/100을 합한 중과세율 12%를 적용합니다. 조정대상지역 밖의 주택을 증여취득할 경우에는 표준세율인 35/1000 만 적용하여 3.5%입니다. 물론 무상취득 시 아래와같이 중과세가 제외되는 경우도 있습니다.
1) 1세대 1주택을 소유한 자로부터 해당 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득을 원인으로 취득하는 경우
2) 법인의 합병으로 인한 취득
3) 이혼에 의한 재산분할로 인한 취득
4) 법령에 따른 법인의 분할로 인하여 분할 신설법인 등이 분할법인으로부터 취득하는 미분양 주택
주택 취득에 대한 중과세율 적용 시 세대별 소유 주택 수에 가산하는 경우입니다.
1) <신탁법>에 따라 신탁된 주택(위탁자의 주택 수에 가산)
2) <도시 및 주거환경정비법>및 <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>에 의하여 취득한 조합원입주권(2020.8.12 이후 취득분에 한함)
3) <부동산거래 신고 등에 관한 법률>에 따른 부동산에 대한 공급계약을 통해 취득한 주택분양권(2020.8.12 이후 계약분에 한함)
4) 주택으로 과세하는 오피스텔(2020.8.12 이후 취득분에 한함)
주택취득에 대한 중과세율 적용기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수를 말하는데 동시에 2개 이상을 동시에 취득하는 경우에는 납세의무자가 정하는 바에 따라 순차적으로 취득하는 것으로 봅니다.
또한 1세대 내에서 1개의 주택 등을 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 1개를 소유한 것으로 봅니다.
상속으로 여러 사람이 공동으로 1개의 주택 등을 소유하는 경우 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택 등의 소유자로 보며, 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 경우에는 그중 다음 순서에 따라 소유자로 판정합니다.
가) 그 주택 또는 오피스텔에 거주하는 사람
나) 나이가 가장 많은 사람
소유주택 수에서 제외하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 다음에 해당하는 주택은 주택 수에서 제외합니다.
1) 다음의 어느 하나에 해당하는 주택
가) 주택 수 산정일 현재 해당 주택의 시가표준액이 1억 원 이하인 주택
- 지분이나 부속토지만을 취득하는 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말하며 <도시 및 주거환경정비법>에 따른 정비구역으로 지정고시된 지역 또는 <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법> 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외
나) 노인복지주택, 공공지원민간임대주택, 가정어린이집으로 운영하기 위해 취득하는 주택, 사원 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택으로 주택 수 산정일 현재 해당 용도에 직접 사용하고 있는 주택
다) 국가등록문화재에 해당하는 주택
라) 법령에 의해 멸실시킬 목적으로 취득한 주택(정당한 사유 없이 취득일로부터 3년이 경과할 때까지 멸실시키지 않을 경우 제외)과 주택 시공자가 주택의 공사대금으로 취득한 미분양 주택(주택의 취득일로부터 3년 이내의 기간으로 한정)
마) 법령이 정한 농어촌 주택
2) 주거용건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택, 다만 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외
3) 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔로서 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 것
4) 주택 수 산정일 현재 시가표준액이 1억 원 이하인 오피스텔
다만, 지분이나 부속토지 만을 취득한 경우 전체 건축물과 그 부속토지의 시가표준액을 말함
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