주택임대차 시장에서는 일반적으로 임대인보다 임차인이 열위에 있습니다. 심지어는 임차인이 보증금을 제때 받지 못하는 일들이 언론에 소개되어 많은 사람들을 안타깝게 하기도 합니다. 그런 현상이 계속 발생하고 또 그 골이 깊어지다 보니 사회적 문제가 되어 결국에는 정책적 개입을 통해 조정하게 됩니다. 주택임대사업자등록제도도 기대하는 순기능만 본다면 임차인을 보호하기 위해 만든 것입니다. 주택임대차보호법은 그 백미라고 할 수 있습니다.
국민 모두가 1주택을 가지게 되는 날이 온다고 해도 임대차시장은 존재할 수밖에 없습니다. 사람들이 평생 한 군데에만 정착해서 사는 게 아닐 테고 주택도 하나의 상품이라고 보면 고객의 입장에 따라 수시로 손바뀜이 있을 수밖에 없습니다. 그런 과정에서 주택을 가지고 있는 사람이라도 다른 지역의 주택시장에서는 임차인이 되기도 합니다. 내가 아니면 나의 자녀 또는 형제일 수도 있지만 우리 모두가 미래의 잠재적인 임차인입니다.
주택을 빌리려면 보증금과 차임을 지급해야 하는 데 임차인이 나중에 돌려받을 보증금에 대하여 주택임차인이라면 누구나 알아야 할 보증금 지키는 방법 3가지를 아래와 같이 단계별로 알아보고자 합니다.
1. 주택을 고를 때 : 깡통주택을 피하자
속이 빈 깡통같다 해서 이름을 붙인 깡통주택은 집값이 많이 내려가거나 또는 보증금이 주택 가격과 대출금의 차액을 초과하여 보증금을 떼이게 되는 주택을 말합니다.
부동산 시장이 활황이면 보통 집값이 오르지만 반대로 부동산 시장이 가라앉게되면 집값은 정체되거나 오히려 떨어지게도 됩니다. 임차기간 중에 집값이 떨어진다면 어쩔 수 없는 일이지만 주택을 고르는 단계에서부터 깡통주택을 피하려는 노력이 필요합니다.
첫째, 등록된 주택임대사업자의 주택을 고르는 것입니다. 주택임대사업자는 임대주택에 대한 임대차보증금 보증보험에 가입하도록 되어 있기 때문입니다. 만약 임대차보증금 보증보험에 가입되지 않은 주택임대사업자가 있다면 보증금이 집값에 비해 아주 적어 깡통주택이 될 염려가 없는 경우로서 법에 따라 면제된 경우입니다. 아래 식처럼 보증금과 주택담보대출을 합한 금액이 주택가격의 60% 금액과 비교하여 같거나 작을 때에만 면제됩니다.
| (담보권이 설정된 금액 + 임대보증금) - 주택가격 60% ≤ 0원 단, 주택가격은 공동주택의 경우 공시가격 기준 130%이고 단독주택은 150~170%임 |
둘째, 등록된 주택임대사업자가 아닌 경우에는 그 주택의 부동산등기부에서 주택담보대출 같은 선순위 저당권 등이 얼마나 있는지 보아야 합니다. 깡통주택은 경매로 처분되게 될 경우 집주인이 경매된 금액에서 주택담보대출을 갚고 나면 세입자에게 돌려줄 보증금이 부족하게 됩니다. 보통 시세의 80%가 적당하다고 얘기합니다만 부동산 시장 상황 등을 보면서 보수적으로 접근한다면 위 식을 활용하여 깡통주택이거나 앞으로 그럴 가능성은 없는 지 따진 후 그런 주택이라면 피해야 합니다. 물론 가장 확실한 방법은 선순위로 전세권을 설정하거나 전세권반환보장보험에 가입하는 것인데 전세권은 집주인의 동의를 얻기가 쉽지 않아 일반적이지 않고 전세권반환보장보험은 적지 않은 비용이 발생합니다.
2. 입주할 때 : '주택 인도' '주민등록이전(전입신고)' 그리고 '확정일자'를 기억하자
이사를 할 때에는 3가지 키워드인 주택 인도, 주민등록이전(전입신고), 확정일자를 기억해야 합니다.
전세권은 등기를 함과 동시에 제3자에 대한 대항력과 우선변제권을 가지는 강력한 권리입니다. 심지어는 전세금을 제때 받지 못하면 판결절차가 필요 없는 임의경매를 신청할 수도 있습니다. 이런 이유때문에 주택임대차 시장에서 전세권은 임대인의 동의를 얻기가 힘들어 전세권설정 계약은 보기가 드뭅니다. 다행히 주택임대차보호법에서는 임차인을 보호하기 위해 등기가 없더라도 일정한 요건을 갖추면 임차인에게 대항력과 우선변제권을 주도록 하였습니다.
주택을 인도받아 이사를 한 후 주민등록이전을 해놓으면 그 다음날부터 제 3자에게 대항력이 생깁니다. 임대인이 바뀌더라도 기존 임대차 조건을 유지할 수 있는 것입니다. 이때 주의할 점은 전입신고를 하면서 주소를 정확하게 기재해야 한다는 것입니다. 주민등록상 지번과 주택의 지번이 정확하게 일치해야만 대항력이 인정되기 때문입니다.
또 확정일자를 받으면 그 다음날부터 후순위인 다른 채권에 대한 우선변제권이 추가됩니다. 보증금을 못받으면 일반채권자로서 소송을 제기한 후 판결서를 가지고 주택을 경매에 붙일 수도 있습니다. 단, 이 경우 당초 요건인 주택 인도, 주민등록이전(전입신고), 확정일자를 그대로 유지하면서 경매절차를 진행해야만 합니다. 보증금을 못받은 상태에서 이사를 하거나 주민등록을 이전하면 기존 대항력과 우선변제권이 상실되는 겁니다.
임차권과 달리 주택을 인도하지 않고 계속 거주하면서 경매를 진행할 수 있는 것이 임차인을 위해서라지만 경우에 따라서는 불리할 수도 있습니다. 직장때문에 다른 지역으로 이사를 가야할 형편 등 집을 부득이하게 비워줘야 할 때에는 대항력 등이 사라집니다. 강제경매 신청도 할 수 없게 됩니다. 그럴 경우에는 다음의 임차권등기 명령제도를 이용해야 합니다.
3. 임대차기간이 끝난 후 이사해야 할 때 : 임차권등기명령제도를 이용하자
임대차 기간이 끝난 후 보증금을 받을 때까지 계속 거주하기가 곤란한 경우 보증금 반환을 확보하는 방법으로는 임차권등기명령에 의한 임차권 등기가 있습니다. 전세권과 달리 임대인의 동의가 필요없이 임차인 단독으로 주택 소재지 관할 지방법원에 임차권등기명령신청을 하면 됩니다.
주택임차권 설정계약에 의해 등기된 임차권은 이전이 가능하나 임차권등기명령에 의해 등기된 임차권은 이전대상이 아닙니다. 즉, 임차권이전등기가 허용되지 않습니다. 이미 임대차기간이 끝나서 용익권으로의 기능은 없어졌기 때문입니다.
임차권등기명령에 의한 임차권 등기는 임대차가 종료된 후 보증금을 받지 못한 경우에만 할 수 있으며 보증금의 일부를 받지 못한 경우도 가능합니다. 판결에 의해 선고가 될 때 임차권등기명령의 효력이 발생하며 법원사무관은 지체없이 등기관에게 임차권등기 촉탁을 하게 됩니다. 이 과정에서 발생하는 등기비용은 임대인에게 청구할 수도 있습니다.
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