주택임대사업자는 임대보증금 보증보험에 가입해야 한다는 민간임대주택에 관한 특별법이 시행 중입니다. 이 법 시행일인 2020년 8월 18일부터 신규 등록하는 주택임대사업자는 임대차 계약을 하면서 동시에 임대보증금 보증보험 가입 의무를 갖게 됩니다.
문제는 그 이전부터 주택임대사업을 등록하고 계신 분들입니다. 이 분들은 경과조치를 두어 시행일부터 1년 뒤인 2021년 8월 18일 이후 체결되는 임대차 계약분부터 보증보험에 가입하도록 하였습니다. 그러나 보증금이 소액인 월세 위주의 주택임대사업을 하시는 분들은 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다. 그 이유를 간단하게 알아보겠습니다.
아래 세 가지 요건을 동시에 충족하면서 보증대상 금액이 일정액 이하가 되면 주택임대사업자 보증보험 가입이 면제됩니다.
1) 근저당권이 세대별로 분리된 경우
2) 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권, 압류, 가압류, 가처분 등을 해소한 경우
3) 임차인이 전세권 설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우
이 중 세 번째인 '임차인이 전세권 설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우'가 조금 헷갈릴 수 있습니다.
전세권은 담보로 활용하여 대출도 가능하고 전전세도 놓을 수있고, 후순위 권리에 대하여 대항력을 갖는 물권입니다만 일반적으로 임차인이 법인인 경우를 제외하면 주택임대차 계약에서 보기 힘듭니다. 법인은 주소이전, 즉 전입신고를 못하기 때문에 보증금을 확보하기 위한 수단으로 전세권 설정을 요구하지만 전입신고가 가능한 일반인들은 특별한 사례가 아니면 그럴 만한 실익이 없기 때문입니다.
그런데 소규모 주택임대사업을 하시는 분들의 고객으로는 법인보다 일반인들이 더 많습니다. 따라서 '임차인이 전세권 설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우'가 흔치 않습니다. 그렇다면 세 가지 요건이 어떻게 동시에 충족될 수 있나요?
'임차인이 전세권 설정을 요구하지 않을 경우'를 생각하면 됩니다. 임차인이 전세권 설정을 요구하지 않았다면 임대인 입장에서 전세권을 설정할 필요가 없으므로 세번째 요건은 자동으로 충족됩니다. 다만, 특약 등을 이용해서 임차인이 임대인에게 전세권 설정을 요구하지 않았다는 걸 확인해 놓을 필요는 있습니다.
그럼 보증보험대상 금액을 알아보겠습니다. 먼저 식으로 정리하면 아래와 같습니다.
| 대상금액 = 담보권이 설정된 금액 + 임대보증금 - 주택가격의 60% 해당금액 |
위 대상금액이 0원 이하일 때 임대보증금 보증보험 가입이 면제됩니다.
임대보증금 보증보험에 가입하기 위해 필요한 주택가격 산정은 감정평가사가 산정한 감정평가액이나 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시되는 가격에 대하여 국토교통부 장관이 고시하는 비율을 적용한 금액 중 하나를 활용하면 됩니다. 단, 공시된 가격이 없는 경우에는 국세청장이 산정 고시하는 기준시가를 적용할 수 있습니다.
<공시가격 및 기준시가 적용비율>
1) 공시가격의 경우
| 구 분 | 9억 원 미만 | 9억 원 ~ 15억 원 미만 | 15억 원이상 |
| 공동주택 | 130% | 130% | 120% |
| 단독주택 | 170% | 160% | 150% |
2) 기준시가의 경우 : 120%
공시가격과 기준시가는 국세청 홈페이지(조회/발급- 기준시가 조회)에 들어가면 모두 확인 가능합니다. 국토교통부 부동산 공시가격알리미 사이트와 연동되어 있기 때문입니다.
결론적으로 임대주택에 대한 근저당권이 세대별로 분리되어 있으며, 임대보증금보다 선순위인 제한물권, 압류, 가압류, 가처분 등을 해소하고, 임차인이 전세권 설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권을 설정하거나 또는 임차인이 전세권 설정을 요구한 사실이 없음을 확인해놓으면 보증보험 가입대상금액이 0원 이하일 때 주택임대사업자 임대보증금 보증보험 가입이 면제됩니다.
※ 주택임대사업자 임대보증금 보증보험가입이 면제되는 사례 -----> 가입대상금액이 0원 이하인 경우
사례1) 공시가격 2억원인 다세대 주택(원룸)으로서 저당권 없고 보증금 1천만원, 월세 70만원 인경우 : 가입 면제
(0원 + 1천만원) - 2억원 × 130% × 60%= -1억4천6백만원
사례2) 공시가격 1억원인 다세대 주택(원룸)으로서 근저당권 5천만원, 보증금 2천만원, 월세 40만원 인 경우 : 가입면제
(5천만원 + 2천만원) - 1억원 × 130% × 60% = - 8백만원
사례3) 공시가격 1.5억원인 다세대 주택(원룸)으로서 근저당권 7천7백만원, 보증금 4천만원, 월세 10만원 :가입면제
(7천7백만원 + 4천만원) - 1.5억원 × 130% × 60% = 0원
위 사례에서 보는 것처럼 임대보증금이 소액인 월세 위주의 주택임대사업자라면 보증보험가입 의무가 면제된다는 걸 알 수 있습니다. 물론 보증보험 대상금액이 0원 이하가 될 수 있을 정도로 해당 주택에 대한 대출금액이 많지 않아야 하겠습니다.
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